Finanzen: Courtage ist Verhandlungssache 



Aktualisierung zum sog. "Bestellerprinzip"

Durch Änderung des WoVermRG zum 01.06.2015 darf die Makler-Courtage bei der Vermietung von Wohnraum an "private Mieter" nicht mehr offiziell auf den betreffenden Mieter umgelegt werden. 

 


(Beitrag vom 27. September 2014)

Privatmietvertrag

Gemäß dem WoVermRG (letzte Änderung 13.09.2001) ist zur Maklerprovision festzuhalten, dass die Höhe der Courtage für den Mieter die Summe von zwei Monatskaltmieten zzgl. der Umsatzsteuer unter keinen Umständen überschreiten darf. In Gebieten mit einem Wohnungsüberangebot zahlt den Immobilienmakler prinzipiell komplett der Eigentümer/Vermieter, was den Markt insoweit nach vernünftigen Ermessen reguliert. 

 

Kaufvertrag

Hinsichtlich der Kaufimmobilien gilt je nach Vermittlungsaufwand und Größe ein für den Käufer in Deutschland annehmbarer Durchschnittsprovisionsbetrag von bis zu 7,14% des notariellen Verkaufspreises, hier am Niederrhein sind derzeit 3,57% inkl. MwSt. als ortsüblich zu bezeichnen. Gang und gäbe ist es, die ortsübliche Courtage von gesamt 7,14% inkl. MwSt. zwischen Verkäufer und Käufer zu jeweils 50% aufzuteilen. 

 

Gewerbemietvertrag

Bei der Vermittlung von Gewerbeobjekten werden im Schnitt drei Monatskaltmieten Provision fällig, bei langfristigen Verträgen kann die Courtage auch prozentual anhand des Mietwertes von zehn Jahren berechnet werden. In der Regel zahlt der Eigentümer/Vermieter ein Drittel der Gesamtprovision; je nach Objektpotenzial. 

 

Erhält der Immobilienmakler einen Objekt-Suchauftrag, dann vergütet der Auftraggeber den Vermittler für seine Arbeit, sofern auf Grund der Maklerinitiative ein Miet-, Pacht-, Leasing- oder Kaufvertrag unterzeichnet wurde. 


Fazit:
Sollte das WoVermRG dahingehend verschärft werden, dass bei Mietwohnungen auschließlich der Auftraggeber den Immobilienmakler zu entlohnen hat, so werden Eigentümer, welche auf einen Makler angewiesen sind, dessen Vermittlungsprovision bei der Mietpreisberechnung berücksichtigt haben wollen. In Form einer Mindestmietdauer samt Aufschlages ließe sich das mühelos realisieren - mehr...

 

kommt es zur "Mietpreisbremse" für bestimmte Städte, so wird der Mietwert von nichtstaatlichen Besitztümern erneut in besonderem Maße festgesetzt. Weil der oftmals private Eigentümer auf diese Weise ein Stück weit mehr enteignet ist, stellt dies einen enormen Eingriff in die Vertragsfreiheit des Bürgers dar. In ländlichen Gebieten wird die Miete tendenziell steigen, denn neben der dann dort weniger strengen Beschränkung fallen zusätzliche Eigentümerbemühungen und ein erhöhtes Mietausfallwagnis bei der Preisfindung ins Gewicht.

Die Hauptstadt Österreichs ist als Musterbeispiel für sozialen Wohnungsbau von etwa 220.000 Wohneinheiten Eigentümerin, Einheiten in 2300 Gemeindebauten mit über 500.000 Bewohnern. Hierzulande wurde es versäumt, mit ausreichendem Bestreben Wohraum zu fördern. Dennoch stehen in Deutschland schätzungsweise mehr als 1,5 Millionen Wohnungen leer. Gerade Abwanderung, Alterung und Arbeitslosigkeit spielen in vielen Regionen eine dominierende Rolle. In Teilen Ostdeutschlands ist der Leerstand heute noch äußerst beachtlich. Bei einer üblichen Mietdauer von 6 Jahren vermittelt der Makler durch eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 455,00€ einen Mietvertrag mit einem fitktiven Wirtschaftswert von etwa 32.500,00€.

Schwieriger als vor 15 Jahren gestaltet die hohe und weiter steigende Steuer insbesondere in den Ballungsorten das Investieren in Bauvorhaben - anbei eine entsprechende Statistik. Die Grunderwerbssteuer beträgt derzeit je nach Bundesland 3,5 bis 6,5% des Kaufpreises, in der Hinsicht agiert der Makler maßgeblich als ein Hindernis für Steuererhöhungen. Man repariert ein im Straßenverkehr unsicheres Fahrzeug nicht, indem man es neu lackiert.

 

Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden am 31.12. in NRW a)

 

Jahr

Wohnungen

insgesamt

Wohnungen in

Quadratmeter

1 b)

2

3

4

5

6

7+

2011 c) 8.618 367 7.353 872 182.879 520.632 1.963 500 2.594 122 1.660 188 888.886 808.160
2010 c) 8.589 274 7.317 851 183.138 517.808 1.959 157 2.589 404 1.653 533 883.058 803.176
2009 8.559 940 7.283 054 182.533 515.327 1.954 860 2.584 465 1.647 208 877.297 798.250
2008 8.532 648 7.249 610 182.060 513.665 1.951 004 2.580 363 1.640 202 871.717 793.637 
2007 8.501 569 7.212 101 181.767 511.821 1.946 737 2.575 308 1.632 484 865.111 788.341
2006 8.460 531 7.162 895 181.518 509.269 1.941 543 2.568 710 1.622 316 855.824 781.351
2005 8.418 042 7.111 291 181.230 507.785 1.936 642 2.561 938 1.611 276 845.412 773.759
2004 8.371 394 7.055 033 181.015 506.164 1.931 840 2.554 383 1.599 044 833.910 765.038
2003 8.319 127 6.992 041 180.875 504.817 1.926 800 2.545 753 1.584 684 821.127 755.071
2002 8.268 701 6.933 777 180.245 502.851 1.921 314 2.537 330 1.570 935 809.508 746.518
2001 8.217 026 6.874 652 179.982 508.154 1.914 927 2.527 879 1.556 939 797.938 738.207
2000 8.153 488 6.804 048 179.846 498.798 1.905 579 2.514 857 1.540 936 784.759 728.713

 

a) ohne Wohnungen in Gebäuden mit vollständiger oder teilweiser Wohnheimnutzung

b) Anzahl d. Räume - einschließl. Küchen

c) 2010; 2011 - vorläufige Ergebnisse - da nicht anders vorliegend

 

Zentraler Statistischer Auskunftsdienst

Telefon - 0211 944-2495

E-Mail - statistik-info@it.nrw.de

Quelle - Information und Technik NRW


FÜNF EINFACHE TIPPS FÜR DIE STEUERLICHE GELTENDMACHUNG

  • Maklerlohn - dieser kann abgesetzt werden, wenn dieser vom Vermieter entrichtet wurde oder es sich bei dem Abnehmer um einen in den Räumlichkeiten gewerbetreibenden Vertragspartner handelt. Privatpersonen, welche berufsbedingt umziehen wie auch jene, die beim Immobilienverkauf einen steuerlich relevanten Gewinn erwirtschafteten, können die Courtage ebenfalls geltend machen.
  • Grundsteuer - wie hoch diese ist, wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Diese Steuer kann vom Vermieter im Rahmen der Steuererklärung in voller Höhe gleichwohl wie auch die Grunderwerbssteuer abgesetzt werden. 
  • Wohnungsleerstand - hierbei kann der Vermieter anfallende Kosten geltend machen, sofern dieser ausreichende Aufwände in Sachen Vermietungsbemühungen nachweisen kann. 
  • Mobiliar - dieses im Gesamtwert von unter 410€ kann im Anschaffungsjahr bei der Vermietung von möbiliertem Wohnraum vollumfänglich von der Steuer abgeschrieben werden. Für sonstige Möbel stellen wir oder Ihr Steuerberater, auf Ihre Anfrage hin, eine Infotabelle des Bundesfinanzminesteriums, welche die vorgeschriebenen Abschreibungszeiträume der Gegenstände erläutert, bereit. Erwirbt der Vermieter eine hochwertigere Einbauküche, so bestünde die Option, diese komplett über zehn Jahre hinweg abzuschreiben. 
  • Reparaturen nebst Renovierungskosten - diese kann ein Vermieter steuerlich geltend machen, wohingegen Privatmieter lediglich die Handwerksleistungen zu 20% bis zu einem Betrag von 1200€ im Jahr absetzen können. 

 

Im Sinne von §4 StBerG - beschränkte Hilfeleistung.